Droit de la construction
Le cabinet d’avocat assiste, conseille et défend les particuliers et les professionnels, concernant tout problème en droit de la construction.
Le cabinet intervient notamment sur les problématiques suivantes :
- Litiges avec le constructeur, le Maître d’œuvre, le sous-traitant / Litiges avec le Maître d’ouvrage ;
- Abandon de chantier ;
- Désordres, malfaçons ou non-façons de l’ouvrage ;
- Litige dans le cadre de travaux de rénovation ;
- Aide pour encadrer la reprise d’un chantier en cours ;
- Dommages-intérêts pour le préjudice subi ;
- Procès-verbal de réception de l’ouvrage ;
- Vente en état futur d’achèvement : VEFA ;
- Contrat de construction de maisons individuelles : CCMI ;
- Tout retard de livraison du chantier – obtenir des pénalités de retard ;
- Garanties légales : garantie de parfait achèvement – garantie décennale – garantie biennale – Dommages intermédiaires ;
- Responsabilités de droit commun : contractuelle – délictuelle ;
- Responsabilités spécifiques : fabricant – promoteur – vendeur ;
- Vice caché lors d’une vente immobilière ;
- Assistance en cas d’expertise judiciaire ;
- Assistance en phase amiable et en procédure.
Les Maîtres d’ouvrage et Maîtres d’oeuvre
En Droit de la construction, le schéma classique est constitué par un Maître d’ouvrage, une maîtrise d’œuvre, et un ou plusieurs constructeurs.
Le Maître d’ouvrage est le donneur d’ordre au profit de qui l’ouvrage est réalisé.
Il doit définir clairement ce qu’il veut et se prononcer sur la réception de ce qui lui est livré.
Le Maître d’œuvre est la ou les entités qui ont vocation, pour le compte du Maître d’Ouvrage, de concevoir un ouvrage en respectant les objectifs et les contraintes acceptées par ce dernier, d’élaborer le cahier des clauses techniques particulières, d’en coordonner la réalisation en contrôlant la bonne exécution des travaux, de jouer un rôle d’interface entre le Maître d’ouvrage et les entreprises chargées d’exécuter, et d’en proposer la réception au maître d’ouvrage.
Le maître d’œuvre de conception est la personne en charge de concevoir le projet, qu’il s’agisse d’une construction neuve, d’une extension ou d’une rénovation, selon un programme de travaux défini par le Maître d’ouvrage.
Il vérifie la faisabilité du projet du Maître d’ouvrage, s’assure de la conformité du projet avec les différentes règlementations et lois en vigueur, notamment le Plan Local d’Urbanisme (PLU) applicable, établit les plans volumétriques d’ensemble, les notices techniques et économiques, estime les coûts des travaux détaillés par lot, et dépose le permis de construire.
Le Maître d’œuvre d’exécution est la personne en charge de la supervision des travaux.
Avant le début des travaux, il consulte et désigne les entreprises ou artisans les plus à même de répondre au programme des travaux, vérifie leur assurance, assistant ainsi le Maître d’ouvrage pour la passation des marchés de travaux.
Pendant le chantier, il supervise l’exécution des travaux, pilote les entreprises intervenant sur le chantier, coordonne leurs interventions en vue de respecter notamment les délais de chantier, dirige les réunions de chantier, vérifie les devis et les factures des entrepreneurs et vise les bons à payer des entreprises, et assiste le Maître d’ouvrage lors des opérations de réception des travaux.
Le constructeur
Le constructeur est une notion juridique qui recouvre l’ensemble des professionnels, participant à la conception ou à la réalisation d’un ouvrage immobilier et liés à l’occasion de cet ouvrage au Maître de l’ouvrage par un contrat d’entreprise (architecte, entrepreneur, technicien, ingénieur-conseil, etc.), les promoteurs et ceux qui prennent l’initiative de la construction pour vendre, après achèvement, ce qu’ils ont construit ainsi que ceux qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire d’un maître d’ouvrage, interviennent dans la maîtrise d’œuvre.
Tout constructeur assume, du fait de sa qualité, un ensemble de garanties et responsabilités légales vis à vis du maître ou de l’acquéreur de l’ouvrage au titre des dommages qui l’affectent.
Il est à ce titre légalement tenu de souscrire pour certains types d’ouvrages une assurance responsabilité décennale et risque des poursuites pénales dans le cas où il ne les souscrit pas.
Ces garanties et responsabilités permettent donc au Maître d’ouvrage de s’adresser à n’importe laquelle des entités qualifiées « constructeur » indépendamment de la nature de l’intervention qui a été la sienne et y compris si aucune faute ne peut lui être reprochée pour obtenir d’elle et de son assureur la réparation du dommage.
Le cabinet d’avocat
Le cabinet peut intervenir en amont de tout litige, lors de la signature des marchés et devis, lorsque des difficultés surviennent en cours de chantier, lors de la réception des travaux.
Le cabinet intervient également lors des litiges, en cas d’abandon de chantier, lors de la survenance de désordres postérieurement à la réception ou de litiges avec un entrepreneur-constructeur / ou avec le Maître d’ouvrage.
La réception de travaux
La réception des travaux constitue la pierre angulaire de la matière.
Il s’agit généralement un procès-verbal signé par le Maître de l’ouvrage et l’entrepreneur, par lequel le premier déclare accepter l’ouvrage achevé avec ou sans réserve.
Non seulement, elle fait partir les délais légaux de prescription des garanties, mais elle contient les éléments essentiels pour la mise en œuvre de ces garanties.
Aucun désordre apparent, non réservé lors de la réception des travaux, ne pourra être couvert par une garantie quelconque.
En cas d’apparition des désordres postérieurement à la réception, il est primordial de les dénoncer au constructeur, ainsi qu’à l’assureur dommages-ouvrage.
Selon la nature des désordres, le type de garantie sera différent, ainsi que le délai de prescription afférent.
Les garanties
La garantie de parfait achèvement s’applique pendant toute l’année suivant la réception des travaux, peu important la nature des désordres, qu’il soit esthétique ou d’importance, le constructeur doit les reprendre, sans qu’il soit nécessaire de démontrer une faute.
La garantie de bon fonctionnement est mobilisable dans les deux ans qui suivent la réception des travaux, et impose à l’entreprise qui a réalisé les travaux à réparer ou remplacer les éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage, qui ne fonctionnent pas correctement.
La garantie décennale, assurance obligatoire, joue pendant 10 ans, pour les désordres non réservés lors de la réception de l’ouvrage, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent inhabitable ou impropre à l’usage auquel il est destiné.
Les dommages intermédiaires créent par la jurisprudence, sont des désordres post réception et après l’année de la garantie de parfaite achèvement, qui n’atteignent pas la solidité de l’ouvrage, et qui ne le rendent pas impropre à sa destination.
Pour mettre valablement en œuvre la théorie des dommages intermédiaires, il faut donc :
- un désordre caché à la réception
- un désordre qui ne relève ni de la garantie décennale, ni de la garantie biennale ou de parfait achèvement
- une action engagée dans les dix ans à compter de la réception
- la démonstration de l’existence d’une faute contractuelle du constructeur et d’un préjudice en découlant.
Parallèlement à ces garanties, la responsabilité de droit commun peut être mobilisée.
L’assurance dommage-ouvrage est l’une des assurances construction obligatoires dont la souscription est imposée par la Loi à toute personne qui fait réaliser des travaux concernés par ces assurances.
Cette assurance garantit, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de nature décennale de ceux dont sont responsables les constructeurs et doit être prise au bénéfice tant du souscripteur que de propriétaires successifs du bien concerné.
Cette obligation d’assurance pèse sur le propriétaire de l’ouvrage (personne physique ou morale), le vendeur (vendeur d’immeuble à construire, promoteur-vendeur, marchand de biens etc.) ou le mandataire du propriétaire de l’ouvrage (gérant immobilier, syndic de copropriété, promoteur-mandataire).
L’accompagnement proposé par le cabinet
La complexité du droit de la construction provient ainsi non seulement de la multiplicité des natures des désordres, et des délais les accompagnant, mais également de la multiplicité des intervenants professionnels, et de leurs assureurs.
Il est donc indispensable d’être accompagné dans vos démarches.
Le cabinet vous propose ainsi un accompagnement complet, pour vous permettre de vous retourner, en temps utiles, contre les entités concernées.
Une expertise pour déterminer l’origine, la cause et la nature des désordres est indispensable dans tout litige en droit de la construction.
Lorsqu’une assurance Dommage-ouvrage a été souscrite par le Maître d’ouvrage, et que les désordres lui ont été dénoncés, une expertise amiable est mise en place par l’assurance, pour déterminer la nature des désordres, et les contours de son intervention.
Sauf accord amiable entre les intervenants concernés par les désordres, une expertise judiciaire s’impose.
Elle est en principe sollicitée par une procédure de référé expertise, au titre de laquelle la représentation par avocat est obligatoire.
L’expert venant à être désigné aura pour mission classique de collecter l’ensemble des documents contractuels et pièces « marché », se rendre sur les lieux et, après que les parties aient fait valoir leurs observations lors des réunions, et par voie de dires d’expertise, rédiger un rapport donnant son opinion sur les natures des désordres, les responsabilités afférentes, et le chiffrage des préjudices, qui sera déposé au tribunal et sur lequel ce dernier se fondera pour les questions techniques et de chiffrage.
L’assistance de l’avocat lors de la réunion d’expertise judiciaire bien que non obligatoire, apparaît primordiale.
L’avocat travaille généralement de concert avec un expert technique partie, intervenant ensemble pour défendre les intérêts du client qu’ils représentent.
En effet, à la suite du dépôt de ce rapport, des discussions amiables pourront être mises en place, et à défaut, une procédure judiciaire au fond sera engagée.
Pour tout litige en droit de la construction, supérieur à 10 000 euros, l’avocat est obligatoire pour saisir la juridiction judiciaire eu fond.
Le rôle de l’avocat est donc de vous assister, tout au long d’une procédure, pour mettre en place la stratégie à adopter, les intervenants à assigner, et les responsabilités à engager.
Les honoraires
La question des honoraires est abordée en toute transparence au début du dossier, et s’accompagne de la signature d’une convention d’honoraires.
L’honoraire correspond simplement à la rémunération du travail fourni par l’avocat.
Les honoraires de l’avocat sont libres.
Mais ils se doivent d’être mesurés, adaptés à la situation du justiciable et proportionnels au volume et à la complexité des tâches dévolues à l’avocat.
Selon le dossier, l’avocat travaille soit à l’heure, soit au forfait par diligence.
Un honoraire de résultat est également prévu au début du dossier, de 10% HT, à valoir sur l’indemnisation des préjudices.
Le cabinet travaille avec un taux horaire de 180 euros HT de l’heure, avec une TVA à 20%, soit 216 euros TTC de l’heure.